សំណង់

គម្រោងសាងសង់អាគារភ្នំពេញ ថាវវើ ថតដោយ Axel Drainville, នៅថ្ងៃទី ០៤ ឧសភា ២០១១។ ក្រោម អាជ្ញាប័ណ្ណ៖ CC BY-NC 2.0

វិស័យឧស្សាហកម្មសំណង់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាកំពុងមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំង។ យោងតាមទិន្នន័យក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ វិនិយោគទុនក្នុងឆ្នាំ២០១៥ មានតម្លៃប្រមាណ ៣.៥ពាន់លានដុល្លារ ជាកំណើន៤០ភាគរយពីតួរលេខ ២.៥ពាន់លានដុល្លារក្នុងឆ្នាំ២០១៤ ។¹

ជាមួយគ្នានឹងវិស័យវាយនភ័ណ្ឌ ទេសចរណ៍ និងកសិកម្ម វិស័យសំណង់ ជាវិស័យមួយក្នុងចំណោមវិស័យចម្បងទាំង៤ ដែលជម្រុញការរីកលូតលាស់នៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសកម្ពុជា។²ការប៉ានស្មានរបស់ធនាគារពិភពលោក បានបង្ហាញថា វិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យតំណាងឱ្យ ២ភាគរយនៃតួរលេខ៧.១ នៃកំណើនក្នុងស្រុកសរុប ក្នុងឆ្នាំ២០១៤ ដែលនាំឱ្យវិស័យនេះជាវិស័យតែមួយគត់ដែលរួមចំណែកធំជាងគេក្នុងការលូតលាស់នៃសេដ្ឋកិច្ចជាតិក្នុងឆ្នាំនោះ។³

ការរីកចម្រើននៃវិស័យសំណង់នៅកម្ពុជា បានផ្លាស់ប្តូរមុខមាត់នៃទីក្រុងជាច្រើន។ អ្នកគ្រប់គ្រងជាន់ខ្ពស់នៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយរូបបាននិយាយថា ក្នុងឆ្នាំ២០០៩ ស្ទើរតែមិនមានសំណង់អាគារខុនដូរនោះទេក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ  ប៉ុន្តែក្នុងឆ្នាំ២០១៧វិញ មានការំពឹងទុកថាសំណង់ប្រភេទនេះនឹងមានដល់ទៅ ៥,០០០ អាគារ។⁴

កំណើននៃការសាងសង់នេះនៅតែបន្តកើនឡើង បើទោះបីជាសំណើរសើ្នរសុំការសាងសង់ត្រូវចំណាយអស់ថវិការជាច្រើន និងមានរយៈពេលយូរជាងប្រទេសដ៏ទៃទៀតក៏ដោយ។ មតិព្រួយបារម្ភជុំវិញស្តង់ដារនៃការសាងសង់ និងសុវត្ថិភាពនៅការដ្ឋានត្រូវបានលើកឡើង។⁵បញ្ហាទាំងនេះនឹងអាចត្រូវបានយកទៅពិភាក្សាខ្លះៗក្នុងការធ្វើសេចក្តីព្រាងច្បាប់នៃការសាងសង់ថ្មី ដែលកំពុងតែដំណើរការនៅពេលថ្មីៗនេះ។

ក្របខណ្ឌគតិយុត្តិជុំវិញបញ្ហាដីធ្លី និងការសាងសង់

ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីធ្លី ត្រូវបានកំណត់ឱ្យពលរដ្ឋកម្ពុជាតែប៉ុណ្ណោះ។ ក្រុមហ៊ុន រឺនីតិបុគ្គលផ្សេងទៀត មានសិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លីបាន ប្រសិនបើភាគហ៊ុន ៥១ភាគរយ រឺច្រើនជាងនេះក្នុងក្រុមហ៊ុន រឺអង្គភាពត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយពលរដ្ឋកម្ពុជា។ ទោះបីជាជនបរទេស មិនអាចមានកម្មសិទ្ធិភាពក៏ដោយ ពួកគេអាចមានសិទ្ធិជួលដីបានរហូតដល់រយៈពេល៧០ឆ្នាំ។

ចំពោះរាល់អាគារ ដែលបានបែងចែកកម្មសិទ្ធិតាមជាន់ ជនបរទេសអាចមានកម្មសិទ្ធិរហូតដល់ ៧០ភាគរយលើអាគារខនដូរចាប់ពីជាន់ទី០១ ឡើងទៅ។ ជនបរទេសមិនអាចមានកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យនៅជាន់ផ្ទាលដីបានទេ។

ច្បាប់ស្តីពីការសាង់សង់សំខាន់ៗបច្ចុប្បន្ននេះស្ថិតនៅក្រោមច្បាប់ស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងរៀបចំសំណង់ (១៩៩៤)។ ច្បាប់នេះមានមាត្រាចំនួន៥០ ស្តីអំពីដំណើរការនៃការស្នើរសុំនិងទទួលបានសិទ្ធិក្នុងការសាងសង់។ មាត្រាទាំងនេះត្រូវបានអនុម័តដោយ អនុក្រឹត្យលេខ៨៦ទៅលើការអនុញ្ញាតិសាងសង់ (១៩៩៧) ដែលបានកំណត់អំពីសិទ្ធិសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋ ក្នុងការសាងសង់លើដីធ្លីកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់ខ្លួន ក៏ដូចជាដំណើរការនៃការអនុញ្ញាតិនេះ។ ដើម្បីជាជំនួយដល់ប្រជាពលរដ្ឋក្រីក្រ ឱ្យទទួលបានទីលំនៅក្នុងតម្លៃសមរម្យ ផ្ទះតូចៗដែលសង់ពីឈើមិនតម្រូវឱ្យមានលិខិតអនុញ្ញាតិសាងសង់នោះទេ។⁶

មានដំណាក់កាលច្រើនជាង២០ ដើម្បីទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតិសាងសង់។ ម្ចាស់សំណង់ ឬម្ចាស់ការដ្ឋានតម្រូវឱ្យស្នើរសុំព័ត៌មានពីនាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ និងតម្រូវឱ្យបំពេញទម្រង់ស្នើរសុំ។⁷សម្រាប់ប្រជាជនដែលរស់នៅទីរួមខេត្ត តម្រូវឱ្យទៅសាកសួរព័ត៌មាននៅនាយកដ្ឋានប្រចាំមូលដ្ឋាន។ ម្ចាស់សំណង់តម្រូវឱ្យមានឯកសារគ្រប់គ្រាន់ តួយ៉ាង ប្លង់ស្ថាបត្យកម្ម និងវិស្វកម្ម ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណសញ្ជាតិខ្មែរជាដើម។ ក្រសួងគ្រប់គ្រងដែនដីមានតួនាទីក្នុងការត្រួតពិនិត្យលើគ្រប់គម្រោងសាងសង់ទាំងអស់។ ក្នុងឆ្នាំ២០១៤ មានគម្រោងសាងសង់ចំនួន ១៩៣ ត្រូវបានរកឃើញថា គ្មានលិខិតអនុញ្ញាតិត្រឹមត្រូវនោះទេ។⁸

នៅពេលដែលតម្រូវឱ្យមានប្លង់គោល ឬប្លង់ប្រើប្រាស់ដីនិងសំណង់ វាគួរតែមានការរឹតបន្តឹងទៅលើ ទំហំ ប្រភេទសំណង់ និងគោលបំណងនៃសំណើរសុំការសាងសង់។

សំណង់អាគារពាណិជ្ជកម្មនានា ដែលមានទំហំធំជាង ៣,០០០ម៉ែត្រការ៉េ ចាំបាច់ត្រូវមានលិខិតអនុញ្ញាតិពីក្រសួង។⁹ការសាងសង់ត្រូវចាប់់ផ្តើមក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំ បន្ទាប់ពីពេលដែលការអនុញ្ញាតិត្រូវបានប្រកាស។ រាល់ការពន្យារពេលសាងសង់អាចធ្វើទៅបានលុះត្រាតែមានសំណុំឯកសារសុំពន្យារពេល។ វិញ្ញាប័នបត្រត្រូវផ្តល់ជូនបន្ទាប់ពីការងារសាងសង់ត្រូវបានបញ្ចប់។

យោងតាមច្បាប់ ការសាងសង់ត្រូវគិតគូរដល់ការហាមឃាត់នានានៃបរិស្ថាន និងបទបញ្ញាត្តិស្តីអំពី ការបំពុលដោយឧស្សាហកម្ម។ មានច្បាប់ទាក់ទិនទៅនឹងផ្ទៃដីនៃការសាងសង់ផងដែរ៖ ផ្ទះប្រជាជនតម្រូវឱ្យមានផ្ទៃដីទំនេរយ៉ាងតិច ៥០ភាគរយ ខណៈសំណង់បែបផ្ទះលែ្វងអាចប្រើប្រាស់ផ្ទៃដីដល់ទៅ ៧៥ភាគរយ។¹⁰យ៉ាងណាមិញ អ្នកសង្កេតការក្នុងវិស័យនេះបាននិយាយថា តាមការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការកំណត់នេះមិនត្រូវបានបំពេញនោះទេ។¹¹

ក្រសួងការងារ និងបណ្តុះបណ្តាលវិជ្ជាជីវៈបានចេញប្រកាសចំនួនពីរ គឺ លេខ០៧៥ និង០៧៧ ក្នុងឆ្នាំ២០១១ ដែលបានកំណត់ ការណែនាំស្តីអំពីអនាម័យ សុវត្ថិភាព និងព័ត៌មានផ្សេងៗនៅការដ្ឋានសាងសង់។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ការដ្ឋានសំណង់កម្ពុជាជាច្រើននៅតែមានការប្រឈមខ្ពស់ផ្នែកបរិស្ថាន។

ក្នុងករណីដែលមានក្រុមហ៊ុនអន្តរជាតិធំៗចូលប្រលូកក្នុងវិស័យសំណង់អាគារពាណិជ្ជកម្ម ពួកគេជានិច្ចកាលនឹងនាំយកមកជាមួួយនូវលក្ខខណ្ឌនិងស្តង់ដារនៃការសាងសង់ ក៏ដូចជាគោលការណ៍សុវត្ថិភាពនៅការដ្ឋានមកជាមួួយផងដែរ។

ដំណើរការសាងសង់ដែលមានតម្លៃថ្លៃ និងរយៈពេលយូរ

ធនាគារពិភពលោកបានសិក្សាអំពីនីតិវិធី រយៈពេល និងតម្លៃក្នុងការស្ថាបនាឃ្លាំងក្នុងប្រទេសចំនួន១៨៩ ដែលរួមមានប្រទេសកម្ពុជាផងដែរ។¹²

ប្រទេសកម្ពុជាទទួលបានពិន្ទុទាបស្ទើរតែគ្រប់ផ្នែក ដែលរួមមាន៖ ចំនួននៃនីតិវិធីដែលស្នើរសុំ តម្លៃសាងសង់ សន្ទស្សន៍នៃការត្រួតពិនិត្យគុណភាពសំណង់ ជាពិសេស គឺពេលវេលាដែលទាមទារសម្រាប់បញ្ចប់ដំណើរការទាំងមូល។ កត្តាមួយចំនួនទាំងនេះបានឆ្លុះបញ្ចាំងអំពីកង្វះខាតភាពល្អិតល្អន់ ក្នុងនីតិវិធី និងតម្លៃកំណត់ស្រាប់។ ចំពោះការស្នើរសុំអាជ្ញាប័ណ្ណពីអភិបាលខណ្ឌ និងស្រុក ជាឧទាហរណ៍ របាយការណ៍ដដែលបាននិយាយថា “ប្រសិនបើ តម្លៃក្រៅផ្លូវការមិនត្រូវបានទូរទាត់ រយៈពេលនៃការស្នើរសុំជាទូទៅនឹងត្រូវចំណាយពេលចន្លោះពី ០៤ខែទៅ ០១ឆ្នាំ។¹³

ច្បាប់សាងសង់ថ្មីនឹងកើតមាន

ច្បាប់ចម្បងថ្មីសម្រាប់វិស័យសំណង់ត្រូវបានធ្វើសេចក្តីព្រាង និងអាចចូលជាធរមានក្នុងឆ្នាំ២០១៦។ ¹⁴ចំនុចសំខាន់សម្រាប់ច្បាប់នេះ គឺលក្ខណៈសម្បត្តិរបស់នៃអ្នកអនុវត្តន៍ (វិស្វករ ស្ថាបត្យករ និងជាងសំណង់) សន្តិសុខ និងសុវត្ថិភាព។ ច្បាប់នេះក៏បានបញ្ជាក់ពីកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់នៃការដ្ឋានផងដែរ ក្នុងករណីដែលមានឧប្បទ្ទវហេតុផ្សេងៗកើតឡើង។¹⁵ច្បាប់ និងបទបញ្ញាត្តិសម្រាប់ប្រើប្រាស់ក្នុងប្រទេសមួយចំនួនធំ ត្រូវបានសិក្សាមុនពេលកើតមានពង្រាងច្បាប់។ ទីប្រឹក្សារដ្ឋាភិបាលជាន់ខ្ពស់ មួយរូបបាននិយាយថា មានមាត្រាប្រមាណ៣០០ ក្នុងពង្រាងច្បាប់នេះ។¹⁶

បទបញ្ញាត្តិសាងសង់ថ្នាក់ជាតិដែលភ្ជាប់ជាមួយនឹងលិខិតប្រកាសដោយឡែកមួយ គឺត្រូវបានស្នើរសុំដើម្បីកំណត់លើស្តង់ដារនៃការសាងសង់ទាក់ទិនទៅនឹងការងារគ្រប់គ្រងគម្រោង សុវត្ថិភាពនៅការដ្ឋាន សុវត្ថិភាពអគ្គីភ័យ និងការត្រួតពិនិត្យការសាងសង់។

បញ្ហាផ្សេងទៀតក្នុងវិស័យសំណង់

ក្នុងលក្ខខណ្ឌជាក់ស្តែង ស្ថាបត្យករ និងក្រុមអ្នកសាងសង់កម្ពុជាមិនចាំបាច់គិតគូរពីការការពារសម្រាប់ហានិភ័យនានាដែលអាចបង្កដោយគ្រោះរញ្ជួយដីដូចអ្នកសាងសង់នៅជប៉ុន ឬការប្រឈមនៃខ្យល់ព្យុះស៊ីក្លូន និងខ្យល់បក់ខ្លាំងដូចនៅប្រទេសហ្វីលីពីននោះទេ។ គ្រោះធម្មជាតិដែលពួកគេត្រូវតែយកចិត្តទុកដាក់ គឺទឹកជំនន់ដែលជន់ខ្លាំង និងបញ្ហានានាជុំវិញការងារសាងសង់គ្រឹះនៃសំណង់អាគារឱ្យបានរឹងមាំ។

បញ្ហាមួយផ្សេងទៀតក្នុងវិស័យនេះទាក់ទងនឹងទីកន្លែងជាក់លាក់នៃព្រំប្រទល់របស់អាគារអចលនាទ្រព្យដែលរាំងស្ទះដល់ប្រព័ន្ធនៃការផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។ ជានិច្ចកាល ព្រំប្រទល់នៃអចលនាទ្រព្យមួយនឹងរងការប៉ះពាល់នៅពេលដែលមានការអភិវឌ្ឍចាប់ផ្តើមដំណើរការ។ ក្រុមហ៊ុនមេធាវីមួយបានធ្វើការណែនាំថា វាអាចជាកត្តាសំខាន់ក្នុងការបញ្ជូលបទបញ្ញាត្តិទៅក្នុងកិច្ចសន្យាសាងសង់ ដោយទាមទារឱ្យភាគីម្ខាងក្នុងចំណោមភាគីទាំងពីរចាត់វិធានការរឹងមាំដើម្បីកំណត់ និងរក្សាព្រំប្រទល់នៃអចលនទ្រព្យនោះក្នុងអំឡុងពេលនៃការសាងសង់។¹⁷ ការពឹងផ្អែកលើសម្ភារៈសំណង់នាំចូលធ្វើឱ្យតម្លៃនៃការសាងសង់ក្នុងប្រទេសកម្ពុជាខ្ពស់ជាងក្នុងប្រទេសថៃនិងប្រទេសវៀតណាម។¹⁸

ស្ត្រីក្នុងវិស័យសំណង់

ក្នុងឆ្នាំ ២០១៣ មានកម្មការនីចំនួន ៣០០នាក់ក្នុងចំនោមកម្មករសរុប ៧០០នាក់ ដែលបម្រើការនៅក្នងការដ្ឋានសំណង់ធំជាងគេមួយនៅកម្ពុជា។¹⁹លោក វាន់ ថុល អនុប្រធានសហព័ន្ធសហជីពកម្មករសំណង់ និងព្រៃឈើកម្ពុជាបាននិយាយថា ស្ត្រីប្រមាណ៤០ភាគរយជាកម្លាំងពលកម្ម ក្នុងវិស័យសំណង់ឯកជន។²⁰អ្នកអធិប្បាយមួយចំនួន រួមមានប្រធានស្តីទីនៃសហភាពលោក សុខ គៀនបានរាយការណ៍ថា នៅក្នុងវិស័យសំណង់ ស្ត្រីទទួលបានប្រាក់បៀរវត្តន៍តិចជាង បើធៀបទៅនឹងបុរស។²¹

ធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពចុងក្រោយ៖ ថ្ងៃទី២២ ខែមីនា ឆ្នាំ២០១៦